De vastgoedsector op Aruba krijgt de laatste tijd veel aandacht, onder meer vanwege een merkbare toename in Short-Term Vacation Rentals (STVR), hoge woningprijzen en een schijnbare verzadiging van de markt. Om meer duidelijkheid te krijgen over deze ontwikkelingen sprak onze redacteur met Erwin Dijkhoff, medeoprichter van ID Realty Group Aruba.

Zonering en STVR

Binnen de lokale gemeenschap is er veel discussie ontstaan rond het onderwerp van Short-Term Vacation Rentals, die commercieel worden aangeboden via platforms zoals Airbnb. Door de toenemende populariteit van dit soort accommodaties maken vaste bewoners van Aruba zich zorgen over het effect dat woningen bestemd voor STVR hebben op de lokale woningmarkt.

Dijkhoff verduidelijkt echter dat niet elke woning – zoals een huis of appartement – op eender welke locatie legaal als STVR mag worden gebruikt.

“Vanaf 2021 zegt de ROPv-zoneringswet dat in bepaalde gebieden bepaalde zaken wél en in andere gebieden níet toegestaan zijn. Het is heel belangrijk dat je als koper weet wat je in een bepaald gebied mag doen, vooral wanneer je interesse hebt om een woning te kopen,” aldus Dijkhoff. Als voorbeeld noemt hij dat iemand die een huis in Santa Cruz wil kopen, eerst moet nagaan in het ROPv wat de bestemming van dat gebied is en welke beperkingen en mogelijkheden daaraan verbonden zijn. “Als je bijvoorbeeld short-term rentals, Airbnb, wilt doen, dan is dat iets wat je eigenlijk in bepaalde gebieden niet mag. Dus om dat te doen, heb je een vergunning nodig om het correct te kunnen uitvoeren.”

Hoewel de verantwoordelijkheid om zich te informeren over de zoneringswet bij de koper ligt, vindt ID Realty Group het hun plicht om de juiste informatie op te zoeken en klanten te adviseren over wat wel en niet toegestaan is binnen de betreffende woning.

Dijkhoff benadrukt dat de ROPv duidelijk aangeeft wat in elk gebied mag, en dat dit een manier is om de lokale bevolking te beschermen tegen de wildgroei aan STVR’s. Wel geeft hij aan dat handhaving pas recent begonnen is, waardoor er momenteel een soort “grijze zone” bestaat binnen deze sector. Naarmate de ROPv vaker wordt toegepast, zal er volgens hem meer regulering komen.

Lokale of buitenlandse kopers?

Een andere veelgehoorde zorg onder de lokale bevolking is dat veel buitenlanders en mensen die niet op Aruba wonen woningen kopen, wat invloed zou hebben op het aanbod en de woningprijzen. Ook willen veel mensen woningen kopen om deze als STVR te verhuren, waardoor de opties voor lokale gezinnen worden beperkt.

“We hebben een grote vraag van lokale klanten die geïnteresseerd zijn om een woning te kopen, meestal voor eigen gebruik,” vertelt Dijkhoff. “Maar je ziet ook mensen die interesse hebben om een woning te kopen voor verhuur, zowel op lange termijn als korte termijn. Het hangt volledig af van de klant en waarvoor zij de woning willen gebruiken.”

Op sociale media klinkt vaak de kritiek dat de woningprijzen op Aruba onbetaalbaar zijn geworden. Bon Dia Aruba vroeg Dijkhoff of de hoge prijzen volgens hem inderdaad een obstakel vormen voor lokale inwoners die een eigen huis willen kopen. “De prijs varieert. Er zijn verschillende factoren die ervoor zorgen dat de prijs hoger uitvalt. Vaak adviseren wij als ID Realty Group onze klanten om een taxatierapport te laten opstellen. Dat is heel belangrijk. Op basis van het taxatierapport zien we wat de waarde van de woning is.”

Hoewel de eigenaar altijd het recht heeft om zelf een vraagprijs te bepalen, helpt een taxatierapport vaak om realistische verwachtingen te creëren op basis van de daadwerkelijke waarde van de woning. “In veel gevallen is er ruimte om te onderhandelen,” voegt Dijkhoff toe. “Elk geval is anders, en elke eigenaar is anders.”

Op de vraag of het moeilijk is om voor een lokale koper met een gemiddeld Arubaanse gezinsinkomen een woning te vinden, antwoordt Dijkhoff dat “er woningen zijn voor iedereen,” maar dat geduld en planning essentieel zijn.

“Dat is zeker zo. Vaak is het een kwestie van geduld, van plannen en vooruitdenken over hoe je je eigen woning kunt bereiken.” Hij adviseert bijvoorbeeld om verschillende banken te vergelijken om te kijken welke opties beschikbaar zijn en wat de financiële positie van de koper is, bijvoorbeeld of men spaargeld heeft. “Het hangt er ook vanaf hoe de klant zich voorbereidt wanneer hij actief de markt op gaat. Je moet daar klaar voor zijn.”

Een andere kritiek die vaak terugkomt, is dat woningprijzen regelmatig in dollars worden weergegeven, wat bij lokale kopers de indruk wekt dat de woningen niet voor hen bedoeld zijn. Dijkhoff verduidelijkt dat dit een technische kwestie is die te maken heeft met de manier waarop websites functioneren. “Voor zover ik heb begrepen, heeft dit vooral te maken met de ontwikkeling van de website,” zegt hij. Het platform is standaard ingesteld op dollars, en veel vastgoedwebsites zijn gekoppeld aan andere platforms die ook met dollars werken, waardoor dit automatisch gebeurt. ID Realty Group plaatst de prijzen echter in florin op sociale media, zodat lokale kopers beter worden bediend.