Een recente uitspraak van het Gerecht in Eerste Aanleg van Aruba heeft grote impact binnen de vastgoedsector. De rechtbank achtte Five Star Realty VBA – opererend onder de naam Keller Williams Aruba – aansprakelijk voor het verstrekken van onjuiste informatie aan een koper over de bestemmingsrestricties van een woning.

Het vonnis, uitgesproken op 27 augustus 2025, kent schadevergoeding toe aan de koper en roept nieuwe vragen op over professionele standaarden en ethische verantwoordelijkheid binnen de Arubaanse makelaardij.

De zaak ontstond toen SB Real Estate Aruba een woning aankocht voor 1,3 miljoen florin, met de bedoeling deze te gebruiken voor short-term vacation rentals (STVR). Volgens de processtukken had de koper dit doel duidelijk meegedeeld aan Keller Williams Aruba. Vertrouwend op de bevestiging dat de woning geschikt was voor vakantieverhuur, ging SB Real Estate over tot aankoop en betaalde een aanbetaling van 135.000 florin. Tijdens het financieringsproces ontdekte de bank echter dat het perceel zich bevond in een zogenoemd “woongebied met waarden” — een beschermde zone waar vakantieverhuur verboden is op grond van de Ruimtelijke Ontwikkelingsverordening (ROPv) van Aruba.

De rechter oordeelde dat Keller Williams haar zorgplicht heeft geschonden door onjuiste en misleidende informatie te geven. In de uitspraak (zaaknummer AUA202301442, ECLI:NL:OGEAA:2025:255) stelt het Gerecht:

“De verkopend makelaar heeft onrechtmatig gehandeld jegens de koper door deze foutief te informeren dat de woning geschikt was voor gebruik als vakantieverhuur.”

Daarmee legt de rechtbank een bredere norm vast: makelaars moeten het niveau van zorg betrachten dat onder de omstandigheden redelijkerwijs mag worden verwacht.

De uitspraak heeft verstrekkende gevolgen. Niet alleen benadrukt zij de persoonlijke verantwoordelijkheid van makelaars, maar ook de rol van internationale franchiseorganisaties zoals Keller Williams, die wereldwijd bekendstaan om hun focus op ethiek en integriteit. Hoewel Keller Williams International niet direct partij is in de zaak, roept het gebruik van de merknaam vragen op over toezicht en kwaliteitsbewaking binnen franchisemodellen.

De zaak legt bovendien een structureel probleem bloot. De ROPv-regels zijn publiek toegankelijk, en toch worden nog regelmatig objecten te koop aangeboden met impliciete of expliciete claims over STVR-potentieel. Dit wijst op gebrekkige naleving en onvoldoende controle binnen de sector.

Voor kopers, zeker buitenlandse investeerders, is de boodschap duidelijk: vertrouw, maar verifieer. Controleer bestemmingsplannen en vergunningen altijd schriftelijk via officiële kanalen. Voor makelaars geldt een even duidelijke les: due diligence is geen morele keuze, maar een wettelijke verplichting.

Keller Williams Aruba heeft tot dusver geen publieke verklaring afgelegd over de uitspraak. Intussen werkt het vonnis als wake-upcall voor de vastgoedmarkt en benadrukt het belang van transparantie, naleving en professioneel toezicht binnen het Arubaanse vastgoed.